Dipl. -Ing. Matthias Potel
Ludwig-Jahn-Straße 2
04463 Großpösna
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Bauplanungs- und Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. Matthias Potel 2019
Bauschäden und Baumängel sind ein immer wiederkehrendes Problem an Alt- und Neubauten. Ob Planungsfehler,
Ausführungsfehler, Nutzung, Katastrophen oder natürliche Begebenheiten, die Ursachen können so vielfältig wie die Schäden
selbst sein.
Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erstelle ich Gutachten für Versicherungen, für Gerichte (z.B. im
Beweisverfahren, für qualifizierte Sachvorträge oder im Hauptsacheverfahren), für Hausverwaltungen und für private
Auftraggeber. Dabei können die Auftraggeber an mich als (dann ihren) Privatgutachter herantreten, wo ich ein sogenanntes
„Privatgutachten“ erstelle. Es gibt aber auch die Möglichkeit, dass beide / mehrere am Bau beteiligte Parteien (z.B. Bauherr und
Baufirma, fortführend auch Subunternehmer, Planer etc.) mich mit der Klärung einer strittigen Frage gemeinsam beauftragen,
wo ich dann ein sogenanntes „Schiedsgutachten“ erstelle. Letzteres ist für die Parteien verbindlich und kann zur Vermeidung
des oft langwierigen und teuren Gerichtsweges beitragen.
Die Aufgabenstellungen für die Gutachten sind im Regelfall folgende:
■ Feststellung von Mängeln und Schäden (bei einer Gerichtsgutachtenerstellung werden diese benannt;
ansonsten kann auch das „suchende Feststellen“ eine Aufgabe sein)
■ Benennung derer Ursachen
■ Darlegung der Verantwortlichkeiten aus technischer Sicht
■ Aufzeigen von Sanierungs-/Instandsetzungsmöglichkeiten
■ Abschätzung der damit verbundenen Kosten
Die für uns Sachverständige zuständige Behörde ist die Ingenieurkammer Sachsen
Gebäudeschäden
Gebäudeschäden haben im Regelfall sehr unterschiedliche Ursachen.
So können Senkungen im Baugrund zu erheblichen Rissen im Gebäude
führen, was zu einem Abriss des Gebäudes führen kann. Aber auch
Setzungen können zu ähnlichen Schadbildern führen. Hier sind z.B.
Überflutungen (August 2002; Juni 2013) Ursache von
Baugrundaufweichungen (der Lehmboden verliert seine feste Konsistenz
und wird weichplastisch), aber auch Veränderungen des
Grundwasserspiegels, wie sie durch die Flutungen der Tagebaue typisch
für das Leipziger Neuseenland sind. Risse können sich bauphysikalisch
bedingt ausbilden (schwinden und quellen von Bauteilen infolge
Wasseraufnahme oder -abgabe), durch das Kriechen von insbesondere
jungem Beton (zu zeitig ausgeschalte Decken und Unterzüge) oder durch
Bauteilüberlastungen.
Nicht nur in der Gründung, dem Tragwerk und/oder der Konstruktion liegen mögliche Probleme. Den Klassiker der
Gebäudeschäden stellen die Abdichtungen dar (Horizontalabdichtung, Vertikalabdichtung, Abdichtung der Unterkante des
Sockelputzes, Flachdach, Balkon etc.). Auch Schäden durch Fehler in der Bauphysik (wie z.B. Tauwasserbeaufschlagung,
mangelhafter Schallschutz, fehlerhafte Lüftung, Brandüberschlag) oder im Ausbau gehören zum Fachgebiet „Schäden an
Gebäuden“. Die Aufzählung ist keineswegs abschließend.
Feuchteschäden und Schimmelbefall
Die Ursachen von Feuchtigkeit und einen damit zusammenhängenden
Pilzbefall in und an Gebäuden können sehr unterschiedlich sein. Der
Feuchteeintrag kann z.B. durch Kondensatbildung bei Wärmebrücken
geschehen, durch fehlende oder funktionsuntüchtige Abdichtungen, durch
eine mangelhafte Luftzirkulation (Schlagwort „Lüftungskonzept“?) aber
auch durch Veränderungen in der Nutzung des Gebäudes / der Wohnung,
was zu vorgenannten Problemen führen kann.
Zur qualitativen und - bedingt - auch quantitativen Diagnose der
Durchfeuchtung der Wände / Decken / Bauteile verwenden wir initial
neben dem Feuchtemessgerät testo 616 (kapazitiv) den testo 606-1
(elektr. Leitfähigkeit) und den MOIST300 von hf Sensor. Mit letzterem lassen
sich sowohl Oberflächenfeuchten als auch Kernfeuchten messen und grafisch
als Feuchteprofil/e darstellen, was eine Differenzierung zwischen Kondensat und aufsteigender Feuchte ermöglicht und trefflich
die Schwachstellen der durchfeuchteten Wand visuell widergibt. Absolut sattelfest wird der Grad der Durchfeuchtung mit Hilfe
eines CM-Messgerätes oder der Wäge-Darr-Methode ermittelt.
Beim Pilzbefall, insbesondere beim Schimmelpilzbefall, kann eine exakte Bestimmung des Pilzes über das Labor erfolgen.
Unter Umständen ist die Bestimmung zur sachgemäßen und vollständigen Entfernung des Pilzes notwendig, was im Einzelfall
entschieden werden muss. Primär muss jedoch die Ursache der Feuchtigkeit, die zum Pilzbefall geführt hat, beseitig werden.
Brandschutz
Die Leistungen im Brandschutz umfassen insbesondere die Erarbeitung von Brandschutzkonzepten für Gebäude, einschließlich
Zufahrten für die Feuerwehr, die Kontrolle vorhandener Brandschutzmaßnahmen oder derer Notwendigkeiten, insbesondere
unter Beachtung der SächsBO (bzw. der jeweiligen länderspezifischen Bauordnungen) i.V.m. der Musterleitungsanlagenrichtlinie
(MLAR; fortführend der M-LüAR / MSysBöR / EltBauVO). Dazu finden z.B. Inaugenscheinnahmen der Örtlichkeiten statt,
verbunden mit Empfehlungen zur Verbesserung des Brandschutzes oder aber auch zur Aufzeigung von Alternativen, falls die
Nutzung des Gebäudes dies erfordern sollte.
Wärmebrücken
Mit Hilfe einer Wärmebildkamera und einer Thermographie ist es möglich
Wärmebrücken, also Stellen mit unzureichender Dämmung, im Gebäude
zu lokalisieren.
Dazu steht uns eine komplexe Wärmebildkamera von flier, Typ E50bx, zur
Verfügung. Damit können grafisch Fehlstellen in der Dämmung abgebildet,
Tauwassergefährdungen bestimmt oder auch Einbaufehler bei z.B. Fenstern
(ff) exakt verortet werden. Somit spart man sich an mancher Stelle die
suchende Bauteilöffnung: man kann die Bauteilöffnung gezielt am
festgestellten Schwachpunkt vornehmen.
Diese führen häufig zu Temperaturschwankungen und
Feuchtigkeitspunkten, an welchen sich Kondenswasser bildet, was die
Bildung von Schimmelpilzen und anderen Schäden begünstigt.
Baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ)
Eine baubegleitende Qualitätsüberwachung (kurz: BQÜ) dient dem Bauherrn zur Sicherung seines vertraglich zugesicherten
Bau-Solls. Meist kommt die BQÜ bei GU-Leistungen zum Tragen, ist jedoch auch bei Einzelvergaben sehr effizient. Im Regelfall
werden in diesem Zusammenhang
■ der Bauvertrag aus technischer Sicht geprüft und beratende Hinweise dazu erarbeitet (bestenfalls vor der Unterschrift),
■ die Planung überprüft (Planungstiefe, ggf. Feststellung von Planungsfehlern, Umfang der Planung vs. Bauvertrag),
■ beim Bauablauf der Zahlungsplan bestätigt, sofern tatsächlich die Rate fällig ist (» Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln!
» Ratenanforderung, obwohl der Bautenstand nicht erreicht ist), um eine Überzahlung zu vermeiden,
■ im Bauablauf regelmäßige Begehungen durchgeführt, um störanfällige / konstruktiv wichtige Arbeiten (so z.B.
Stahlbetonbewehrungen, Bauwerksabdichtungen, Estrichdicken) kontrollieren und dokumentieren zu können,
■ die Installation der Haustechnik in Bezug auf Vertragsumfang, Schallschutz, Brandschutz etc. begutachtet,
■ Abnahmen technisch begleitet
■ und den Baubeteiligten im Bauprozess gleitend geholfen (sofern möglich), ggf. unterschiedliche Sichtweisen zur Ausführung
in Bezug auf » Mängel » Bagatelle („hinzunehmende Unregelmäßigkeit“) » technisch korrekte Ausführung trotz nicht erfüllter
Erwartungshaltung aufzulösen.
Beweissicherung
Die Beweissicherung dient im Bauwesen der Erfassung und Dokumentation von Schäden und Mängeln an Gebäuden.
Damit ist es möglich, Schäden oder Veränderungen an Gebäuden, die durch Baumaßnahmen neu entstanden sind, gegenüber
dem ursprünglichen Zustand abzugrenzen. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um privaten oder öffentlichen Grund oder um
Beweissicherungen an benachbarten Gebäuden handelt. Eine Bauzustandsfeststellung liegt grundsätzlich im Interesse aller
Beteiligten, weil sich auf diese Weise spätere Konflikte, die meist mit einem hohen Zeit-, Kosten- und Arbeitsaufwand
einhergehen, von vornherein vermeiden bzw. abschmelzen lassen.
Es gibt drei mögliche Bearbeitungszeitpunkte:
1. Vor der Baumaßnahme mit der Dokumentation des Bestandes noch vor Beginn der eigentlichen Bauarbeiten.
Dieser Zeitpunkt ist obligatorisch und gilt als Grundgerüst einer Beweissicherung.
2. Während der Baumaßnahme mit der Begutachtung des beweisgesicherten Gebäudes / der Bautätigkeit während des
Baufortschritts. Diese Zeitspanne kann auch mit einer BQÜ belegt werden, ist insbesondere bei kritischen Arbeiten unbedingt
empfehlenswert (bei kritischen Konstellationen ggf. Hinwirkung i.R. Baustopp, bevor sich Schäden einstellen / manifestieren)
3. Nach der Baumaßnahme als abschließende Begehung mit dem Abgleich alter Zustand vs. neuer Zustand. Bestenfalls ist der
Zustand unveränderlich (kommt leider eher seltener vor)
Gutachten
